Lån til fritidshus

Et sommerhus er en bolig, men ikke en helårsbolig. Det betyder, at reglerne for belåning er strengere end for en almindelig ejerbolig. Realkreditinstituttet kan låne mindre i forhold til værdien, og det er loven, der sætter loftet.

De fleste finansierer et sommerhus ligesom en helårsbolig. De tager et realkreditlån op til lånegrænsen og dækker resten med egne penge eller et banklån. Men der er en tungere forskel i procenterne, og det betyder, at din egen betaling normalt bliver større, end hvis du købte en helårsbolig til samme pris.

Læs også, hvordan udbetalingen ved boligkøb fungerer, og hvor meget realkredit kan dække af en almindelig bolig. Det giver et sammenligningsgrundlag.

Lånegrænserne står i § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. For fritidshuse kan der ydes lån inden for en lånegrænse på 75 pct. af ejendommens værdi. Er fritidshuset et, der udlejes erhvervsmæssigt, er grænsen 60 pct. Til sammenligning er grænsen for en ejerbolig til helårsbrug 80 pct.

Det betyder, at hvis du har tænkt dig at leje huset ud som en del af en erhvervsmæssig udlejning, så skal du have en større egenbetaling. Loven bruger ordet erhvervsmæssigt, og det er instituttet, der vurderer, om din udlejning er omfattet. Spørg banken, før du går videre med et køb, hvis du regner med udlejning.

Lånegrænsen er et loft, ikke et tilbud. Realkreditinstituttet kan beslutte at låne mindre, for eksempel hvis værdiansættelsen er lavere, end du havde regnet med, eller hvis din økonomi ikke kan bære det. Instituttet skal anvende pålidelige standarder ved værdiansættelsen, hvilket bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver.

Ved et sommerhus til 1.500.000 kr. er der højst 1.125.000 kr. i realkreditlån. Det efterlader 375.000 kr. til egne penge og andre lån. Skal huset udlejes erhvervsmæssigt, falder lånegrænsen til 900.000 kr., og den resterende del stiger til 600.000 kr.. Forskellen på de to er 225.000 kr..

Det er en stor forskel, og den gør en pris på et sommerhus til noget helt andet end for en helårsbolig. Tag højde for det, før du siger ja til en handel, og husk, at ydelsen på et banklån typisk er højere end på et realkreditlån.

Banken skal vurdere din kreditværdighed, før den giver dig et lån. Vurderingen ser på din indkomst, dine faste udgifter og din gæld. Et sommerhus lægger ofte oven i en bolig, du i forvejen har. Så skal din økonomi kunne bære begge dele, og det kan være svært, hvis du allerede har et stort lån i din helårsbolig. Læs, hvordan vurderingen foregår, i guiden til kreditvurdering.

For boliglån er der desuden en særlig regel. En boligkreditgiver må som udgangspunkt ikke indgå risikable aftaler om realkreditlån med høj belåningsgrad med forbrugere, hvis forbrugeren derved får en høj gældsfaktor. Reglen gælder også, når du køber et fritidshus, og den er forklaret nærmere i guiden til gældsfaktoren.

Banken skal også som udgangspunkt sikre, at du betaler en passende udbetaling, både ved køb af helårsbolig og fritidsbolig. Der er ikke fastsat en procentsats i bekendtgørelsen. Spørg banken, hvad den kræver i dit tilfælde.

Eksemplet viser en samlet ydelse på 7.393 kr. om måneden, før du har betalt for strøm, vand, forsikring eller vedligehold. Mange regner kun med realkreditydelsen og glemmer, at banklånet har kortere løbetid og dermed en højere ydelse pr. krone lånt.

Læg derfor begge ydelser sammen, før du siger ja. Og regn med, at du også skal bruge penge på selve huset, uanset hvor ofte du kommer der.

Ud over købesummen og lånet kommer de løbende udgifter. Der er ejendomsskat, forsikring, vedligehold, vand og varme, internet og eventuelle udgifter til grundejerforening. Og så er der selve lånet. Mange regner ikke alle poster med, før de har haft huset i en sæson.

Lav derfor et budget, der dækker et helt år. Regn med de udgifter, du kender, og læg en buffer oven i til det, du ikke kender. Hvis du regner med lejeindtægter, så brug et forsigtigt tal og tænk på, at nogle uger står huset tomt. Hold dig til tal fra kilder, du kan stole på, og ikke til, hvad en mægler siger, at et tilsvarende hus kan indbringe.

Du kan bruge guiden til, hvor meget du kan låne, til at se, hvad en ydelse svarer til i dit budget.

Valget mellem fast og variabel rente er det samme som ved en helårsbolig. Fast rente giver sikkerhed for ydelsen, men kan være dyrere, hvis renten falder. Variabel rente kan give en lavere ydelse nu, men ydelsen kan stige. Og bekendtgørelsen om god skik for boligkredit siger, at en boligkreditgiver som udgangspunkt kun må tilbyde lån med pant i fast ejendom med variabel rente til låntagere, hvis økonomi kan bære et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed.

Det betyder, at banken skal regne med, at du kan klare den faste ydelse, før den tilbyder dig et variabelt lån. Spørg banken, hvilken ydelse du kan forvente begge steder, og få den skrevet ned. Læs mere i guiden til fast eller variabel rente.

Et fritidshus koster penge, også når du ikke bruger det. Der er ejendomsskat, forsikring, el, vand, vedligeholdelse og eventuelt fællesudgifter til en grundejerforening. Nogle udgifter kommer hver måned, andre en gang om året eller sjældnere, men de skal dækkes alle sammen.

Læg dem sammen med ydelsen på lånet, og sammenlign med det, du har til rådighed hver måned. Det er det tal, der afgør, om huset er til at bære. Husk også de udgifter, der kommer uventet, for eksempel et utæt tag eller en defekt varmekilde. En opsparing til det uforudsete er værd at have.

Overvej også, hvor ofte du reelt vil bruge huset. Dividerer du de samlede årlige udgifter med antallet af dage, du er der, får du en pris pr. dag. Den kan hjælpe dig med at vurdere, om købet er det værd.

Køber I to, så tal om, hvem der hæfter for lånet, og hvordan ejerandelene er fordelt. Det kan være en fordel at skrive det ned i en aftale, så det er tydeligt, hvad der sker, hvis en af jer vil sælge eller flytte. Spørg en rådgiver, hvis I er i tvivl.

Svarene giver dig et billede af, hvad købet vil koste i alt. Gør derefter regnestykket med forskellige renter. Det bør ikke være en overraskelse, hvis ydelsen stiger.